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日本建筑劣化診斷調查與長期修繕計劃

時間:2018-09-25 13:51來源:未知 作者:高彥 點擊:
在設施的全生命周期成本之中,運營與維護成本是遠遠高于建設成本的。合理有效的運營維護是控制全生命周期成本的必要條件,同時也是設施資產保值增值的保障。

  原載于《現代物業·設施管理》2018年11期

  在設施的全生命周期成本之中,運營與維護成本是遠遠高于建設成本的。合理有效的運營維護是控制全生命周期成本的必要條件,同時也是設施資產保值增值的保障。劣化診斷調查相當于建筑物的體檢,通過劣化診斷調查可以科學客觀地了解建筑物的健康狀態,掌握建筑物老化的情況,對建筑物的狀態有一個系統性的把握。日本對建筑物運營維護十分重視,有條件的建筑物會定期做劣化診斷,特別是不動產證券化的項目更是如此。同時在診斷調查的基礎之上制訂設施長期修繕計劃,可以有計劃地對設施進行維修維護,使設施保持在一個良好的健康狀態。

  建筑物劣化診斷調查

  日本的建筑物劣化診斷調查一般分為三級診斷:

  一級診斷是通過目視觀察、敲擊、問卷調查與訪談相關人員的形式,對建筑物與建筑設備進行診斷調查。

  二級診斷是在一級診斷結果的基礎之上對發現的問題進行進一步的精密診斷,根據情況會使用X光、超聲波、內視鏡、紅外線等設備。二級診斷是非破壞性診斷。

  三級診斷是針對二級診斷中發現的問題做進一步檢查,進行破壞性檢測。

  建筑物劣化診斷標準比較有代表性的是日本建筑學會的標準,對外墻、樓頂、內裝、結構、電氣設備、空調設備、給排水設備等進行調查,根據各部位的狀態分為A、B、C、D四級評定,A級的狀態最好D級的狀態最差(表1)。

  依據上述標準進行診斷的案例如表2。

 

  通常來說D級的項目應當立即著手進行修繕,C級項目應當盡快著手修繕,B級項目可以在3至5年以內進行修繕,A級項目可以按照修繕計劃在5至10年左右進行修繕。

  建筑物長期修繕計劃

  建筑物的修繕與改造周期通常如表3所示。

  在制訂長期修繕計劃時一般需要遵循以下原則:

  (一)修繕改造的定位:對建筑物的修繕改造不僅是要對其年久老化的部位進行修補,而且需要對應時代的變化以新的標準為目標進行升級,這樣才能不落后于時代的步伐。

  (二)計劃修繕與定期重新修訂:基于經驗性的劣化預測,計算出在發生故障之前應當修繕更新的時期與概算費用。在建筑物使用過程中,應當定期對建筑各部位以及機器設備的故障發生情況與劣化狀況進行調查,根據結果對修繕計劃進行重新修訂。

  (三)修繕更新工程的事前計劃:應當在事前對預定的修繕工程以及其關聯工程、臨時工程等內容做具體規劃。根據規劃會有不緊急、但是從長期看一起施工可以節約成本的情況。同時因為有些項目單年度內無法完成時,可以分攤到幾年之內完成,這也有利于工程預算的平準化。

  (四)修繕周期與更新周期:原則上基于日本公益社團法人長壽命樓宇推進協會(BELCA)發表的推薦值與經驗值。

  (五)修繕更新費用的測算:在測算中以建設時的工程數量與單價為基礎,乘以BELCA發布的數量系數(每幾年以百分之幾的比例)與單價系數(考慮了施工難度與拆除等因素)進行測算。

  結語

  我國的房地產市場已經進入存量時代,改革開放后建設的大量建筑也將陸續步入大規模修繕的時期,對設施管理人與物業管理人來說今后修繕工作的比重會逐漸增大。從上述日本的經驗中可以看到,定期的建筑物診斷調查與長期修繕計劃的制訂與執行相結合,能夠合理有效地維持設施的良好狀態,希望這些方法能夠對我們的設施管理與運營維護提供借鑒。

  作者為日本株式會社百思特總經理,日本設施管理協會注冊設施經理(CFMJ)。

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