吉林11选5开奖视频
首頁| 新聞| 銳觀察| CEO視野| 物管實務| 空間計劃| 物管專家文集| 相對論| 發展論壇 | 培訓|
當前位置: 主頁 >物管專家文集 >王振太 >

房價只按套內算,物管費政策也要配套

時間:2019-04-09 15:58來源:未知 作者:王振太 點擊:
2019年2月18日,住建部公布新版《住宅項目規范》征求意見稿(下稱《住宅規范》)。其中關于今后的住宅建筑計價從建筑面積改為套內面積,新建住宅由毛坯房改為全裝修交房等內容,引發了全社會的關注。這里著重談一談“住宅建筑應以套內使用面積進行交易”的話

  原載于《現代物業·新業主》2019年2-3期/總第450期
 

  2019年2月18日,住建部公布新版《住宅項目規范》征求意見稿(下稱《住宅規范》)。其中關于今后的住宅建筑計價從建筑面積改為套內面積,新建住宅由毛坯房改為全裝修交房等內容,引發了全社會的關注。這里著重談一談“住宅建筑應以套內使用面積進行交易”的話題。
 

  作為一位還繼續在物業管理行業中打拼的從業人員,非常敏感這次住建部在官方文件中明確提出房屋應由套內面積來進行交易的文字表述,雖然看似是首次,但可以感受到其“非推不可”之決心。于是問題來了,如果此新政被正式落實,物業管理行業在日后如何收繳物業管理費?
 

  有相應的配套政策同步嗎?這個問題看似很非專業,但確實是我心中的一個死結!雖然大家都知道物業管理費可以以市場化方式定價,但在現實生活中,在無數次各種教案中所引導物業管理費公式定價失敗于行業指導價時,讓我們更徹底地明白所謂市場定價遠比不過民眾對行政指導價的認同!所以,我們不得不關注,在此次住建部新政府出臺前,是否有考慮到一旦“以套內使用面積進行交易”被正式執行后,小業主們按怎樣的面積交納物業管理費?如果在此過程中大家意見不能達成統一,由誰來認定誰對誰錯?
 

  但凡從事過住宅物業管理服務的人都非常頭痛商品房與動遷回搬安置房混居在一起的小區。在同圍墻(紅線)范圍內完全兩種消費意識的人群混居在一起,同樣建筑風格的房屋、共有共用的配套……特別是對共用的小區出入口及車道的管理要求及投入的認識有很大不同。單就小區業主對在該區域內兩種不同價格的物業管理費設置就有著不可融合的意見。商品房的物業管理費通常都會是動遷回搬安置房的一倍以上,但是你有可以不讓那減半的小業主不共用小區的道理嗎?那么路面停車位、出入大門呢?電梯/水泵/路燈的能耗支出會因某區域只支出了一半而減半?顯而是不可能的,那么,交多的那區域的小業主是怎么想的?而原本就沒意識想交的那部分小業主又是怎么想的?如何調和?借此現象,只為預期一下在沒有相關配套物業管理費定價政策解釋下,一旦“以套內使用面積進行交易”被正式執行后,物業管理費是按原來建筑面積收?還是按套內面積收?公攤區域如何計入成本?如果沒有政策的硬性指導,物業管理企業所面臨的收費困擾不會比上述現象少!
 

  為什么會讓住建部出臺“住宅建筑應以套內使用面積進行交易”的新政?許多媒介用了“讓購房者有更多的知情權”的聲音來詮釋原因;對此廣州某大型房企也跟進,其負責人表示:“若按套內面積計算房價,購房者就更容易了解房屋的套內真實面積及銷售單價,從某種程度來說,或將能避開說不清楚又容易發生爭議的公攤面積。”這里我想表達的是,“為了讓購房者有了更多的知情權,按套內面積銷售房產后,就一定能說清楚公攤面積,且讓它不再引起爭議?房產商如果在之前說不清,相信以后也一定會說不清楚。那么這區域的日后維護、運行及能耗由誰承擔?是否還需分攤(比例如何界定?)是不是又回到原點?讓賣房的人解了套,卻把管房的人給套了進去,最終誰來買單?靜下心來想一想,不管如何變,買單的人只有一個——購房業主!只不過一個是付錢在先,一個是付錢在后。矛盾解決了嗎?
 

  一些所謂“專家”建議:新政以后的物業管理費定價可以是,在房產證辦理前,按照房屋預售面積,即銷售合同簽訂的建筑面積計算;到房產證辦理后,按照房產證中所登記的面積交納物業管理費;房產證辦理前后面積有出入的多退少補。在實際物業服務中,改動物業管理費單價是這么隨便的事嗎?按此計算方式,我們以后在投標和與委托方簽約時要多準備幾份預算附件,應該是分n種階段的:當全體業主入住且沒有辦理房產證前;當部分業主開始辦理好房產證后(這須分不同比例分別對應做,50%時怎樣?60%、70%、80%、100%,每階段都應該有);一定要讓委托方確認,在各階段中物業管理營運成本及服務標準可以隨著收入多少調整。是不是這樣的服務才會更細致?才能讓業主們擁有更多知情權?懇請“專家”們在提出建議時,也能相應給出針對性解決方案!
 

  有房產證的業主都可以在房屋登記表中找到三個跟面積有關的數字:建筑面積、套內建筑面積、共有分攤建筑面積。以前是安排好建筑面積交納物業管理費;以后如果按套內建筑面積購房了,那么,物業管理費按房產證上的“套內建筑面積+共有分攤建筑面積”收費是不是就行了?關鍵是辦理房產證及業主入住時間的時間差,這時的費用如何定!這之中有兩個關鍵點:一是業主們怕開發商在房產證登記前后對“共有分攤建筑面積”動手腳;二是如果“共有分攤建筑面積”在房產證登記前后有“水分”,物業服務企業如何面對?對于第一點,個人以為不應該是個問題。一個建筑小區從建設報批、到建設、到預售證申請、到完工驗收需要經過多少道專業機構/部門的把關,把“共有分攤建筑面積”在房產證登記前后搞成一致應該不是問題。而且群眾的眼睛是雪亮的!如果在新政下達之后還有開發企業頂風作案、弄虛作假!那就嚴格按新規要求予以重罰,看誰還敢作假?而對于第二點,就需要同步出臺物業管理費收繳的配套政策。
 

  至于為何在新政出臺之后,物業管理費可能不再沿用“建筑面積”計算,或改為“套內建筑面積+共有分攤建筑面積”的計算方式(等待相應配套說明),還需要請相關部門早些向世人公示并留出時間普教。特別是按照目前國家《物業管理條例》有關規定,除非合同有特別約定,正常情況下,物業管理收費按照房屋的建筑面積收取業主的物業管理費。物業費的收取標準并不采取政府統一定價,需根據不同物業的性質和特點分別實行政府指導價和市場調節價,小區業主都可以與物業服務企業進行協商,確定最終的收費標準。同理,在業主協商投票表決時,也有按業主房產建筑面積來計票的,建筑面積越大話語權越大。如要實行新政,上述法規內容均需要進行相應調整。對于新事物,無論物業服務者還是小業主們都需要一個學習及思維改變的過程,所以,請同步出臺物業管理費收繳的配套政策。
 

  最后,大家在對新政的討論中提出一個觀點:“當套內面積售房后表面上是去公攤銷售,實質上公攤根本未去除,開發商把公攤擠入了房屋單價,開發商沒吃虧,物管企業受損,物管企業只能靠漲物業費來彌補,最終形成矛盾,出現糾紛,物業企業如何應對?”個人認為,我們跑題了!物業公司首先是企業,物業服務企業在營運時雖然要兼帶著許多社會責任,但其是契約一方的性質是無法改變的。有買有賣,你情我愿!既然開發單位不會吃虧,為何物業服務企業就一定會吃虧呢?用套內面積計算后,分攤面積在房產證上不是也同步存在嗎?再加一個計算方式,把此部分重新算一下不就行了?建筑面積=套內面積+共有分攤建筑面積。原來是按整個小區的建筑面積計算物業管理費了,現在把整個小區套內面積+共有分攤建筑面積合起來重新算一下就可以了,為何一定要漲價?矛盾的起因在于我們不想把問題簡單化。讓民眾(業主)的知情權更全面,不是必須要把“1+1=2”的過程細化、研究、分解的內容全部告訴給受眾,其實只要把公式直接給出就行了。

(責任編輯:django)
頂一下
(0)
0%
踩一下
(0)
0%
------分隔線----------------------------
運營中心:北京市海淀區大柳樹路15號富海中心2號樓1503室 郵編:100088
客服:010-58403431 移動:15810208746

采編中心:云南省昆明市北京路(北站)SOHO俊園大廈10棟2單元3210室 郵編:650224
客服:0871-65700710 移動: 13708860992
E-mail:[email protected] [email protected]
Copyright © 2011 云南現代物業雜志社有限公司 All Rights Reserved.
網站備案:滇ICP備13000514號-2

吉林11选5开奖视频 体彩app扫码兑奖 麻将技巧口诀 稳赚包平特一尾 pk10免费永久计划app 澳洲幸运5高频预测计划 麻将来了二人麻将 好运来时时彩计划 二八杠口诀赌博的技巧 好彩APP 北京pk拾赛车官网计划